北京城市更新迎來專項規劃。

5月18日，《北京市城市更新專項規劃(北京市“十四五”時期城市更新規劃)》由市政府印發。北京城市更新嚴控大拆大建，嚴守安全底線，嚴格生態保護，是小規模、漸進式、可持續的更新。規劃聚焦基礎設施類系統保障，聚焦危舊樓房和簡易樓，將通過街區統籌，實現公共服務、交通、市政、安全等設施更新改造，實現平房院落、老舊小區、危舊樓房和簡易樓等居住類更新改造，實現老舊樓宇與傳統商圈、低效產業園區與老舊廠房“騰籠換鳥”等產業類更新改造。

據悉，本次規劃范圍為北京市行政區域，以首都功能核心區、中心城區、北京城市副中心、平原新城及地區、生態涵養區新城為主。規劃期限為2021年至2025年，遠景展望到2035年。

城市更新堅持“留改拆”并舉

北京的城市更新是千年古都的城市更新，是落實新時代首都城市戰略定位的城市更新，是減量背景下的城市更新，也是滿足人民群眾對美好生活需要的城市更新。

規劃明確，城市更新應堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，原則上城市更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的 20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。

數據顯示，全市集中建設區內共有可更新建筑約2.45億平方米。規劃提出，依托《總體規劃》確定的“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間 結構，分圈層差異化明確更新方向，將首都功能核心區和城市副中心作為更新重點，強調歷史文化保護與城市修補。

其中，核心區強調保護更新，實現人居環境和諧共融；中心城區突出減量提質，推進功能完善品質提升；城市副中心承接功能疏解，塑造城市建設特色標桿；“兩軸”優化首都功能，提升國際城市文化形象；平原新城及地區全面承接疏解，推動平原新城發展建設；生態涵養區探索綠色發展，優化涵養地區生態環境。

全面推進老舊小區更新改造

多渠道推動老城平房區改善、全面推進老舊小區更新改造、全方位推動城鎮棚戶區攻堅，是規劃立足民生保障提出的重點內容。

規劃明確，探索多元社會主體共同參與的歷史文化街區有機更新模式。持續推進平房區申請式退租、換租和保護性修繕、恢復性修建，完善“共生院”模式，逐步拆除院內違法建筑，恢復傳統四合院基本格局。同時，改善留駐居民住房和基礎設施條件，逐步推進平房住宅成套化改造。保持老城格局尺度，延續城市特色風貌，恢復具有老北京味的生活場景。

朝陽區勁松北社區打造“勁松模式”、石景山區老山東里北社區探索“先嘗后買”……近年來，本市不斷探索老舊小區改造微利可持續模式，積累了不少有益經驗。規劃提出，“十四五”時期，聚焦老舊小區更新改造工作，要把握改造重點，重點推進基礎類改造，著力保障房屋安全；持續推動住宅節能改造，提升建筑性能；按照盡力而為、量力而行原則，推進完善類和提升類改造，注重適老化和無障礙改造。危舊樓房和簡易樓要優先解危排險，保障安全底線，做好危舊樓房翻建和簡易樓有序外遷騰退。

規劃明確，要嚴控范圍、標準和成本，做好城鎮棚戶區改造工作攻堅。加強政策和工作機制創新，進行全過程管理，全力推進征收拆遷，盡快實現項目“拔點”收尾和逐步“銷賬”。

老舊樓宇納入城市更新范圍

在大紅門地區，原先以服裝批發零售為主要業態的福成大廈順利完成改造，變身豐臺區政務服務中心，成為全市首個實現政務服務與文化融合的項目。老舊樓宇的升級轉型，已被納入城市更新范圍。規劃提出，以福成服裝大廈更新經驗為示范，鼓勵將傳統的服務空間打造為開放的城市客廳，為周邊群眾提供休閑文化空間，實現功能疊加。

規劃明確，鼓勵老舊樓宇、傳統商圈、老舊廠房、低效產業園區等存量資源升級改造，加快“騰籠換鳥”，推動產業高質量發展。發揮“兩區”政策疊 加優勢，抓住國際消費中心城市建設機遇，聚焦高精尖產業構建和文化產業轉型發展，推動低效用地轉型升級。支持非居住建筑改建宿舍型租賃住房，促進職住平衡。

針對商圈商場，規劃提出，核心區傳統商圈更新應展示首都形象、體現古都特色，注重對社區商業設施短板的補充，充分利用疏解騰退空間補充便民商業；中心城區傳統商圈更新應以滿足居民生活服務需求為基礎，有針對性地補充完善欠缺設施，提升城市品質，順應消費發展新趨勢，形成一批成熟商業中心；副中心傳統商圈更新應在“組團中心—家園中心”模式框架下，滿足居民高品質和便利性購物需求。

針對老舊廠房，規劃明確，五環路以內和北京城市副中心的老舊廠房根據規劃和實際需要，引入產業創新項目，完善城市功能、補齊配套短板；五環路以外其他區域的老舊廠房聚焦打造高精尖科技創新空間，發展高端制造業。

塑造“兩軸”沿線公共空間

凸顯“首都風范、古都風韻、時代風貌”，規劃提出，推動城市環境品質提升，塑造鮮明的城市風貌特色，打造豐富的城市開放空間，激發街區活力，實現高品質宜居城市。

其中，要塑造長安街、中軸線等城市重要軸線沿線的公共空間，開展街道環境整治和沿街界面風貌提升。提升溫榆河、清河、通惠河、壩河、亮馬河等河流沿線環境，形成空間連續、功能豐富的城市公共景觀帶，融合藍線兩側的城市空間，打造可達、舒適的慢行體系。改善京張鐵路、京秦鐵路、京廣鐵路等鐵路沿線的城市空間，縫合鐵路兩側的公共空間，加強鐵路兩側空間的聯通性。

“十四五”時期，面向市民日常游憩需求，將提高各級公園綠地、小微綠地、附屬綠地的品質和功能。例如，在現有公園綠地中適當增補景觀化、智能化、節能環保以及適老適幼的休閑設施；整合利用城市零散閑地、邊角碎地、街道胡同轉角空間與建筑退線空間，見縫插綠建設口袋公園等。

八張清單統籌街區更新

體檢評估找問題、多元協商問需求、整體策劃配政策、制定計劃推行動……此前，以回天地區為試點，本市創新提出“四步走”“八清單”的存量地區控規編制方法，為大型社區治理提供可復制、可推廣的方案。

本次規劃明確，“十四五”期間，本市將堅持規劃引領，以街區為單元，聚焦產業發展滯后、民生短板突出、環境品質低下、安全隱患風險大的街區，依托街區控規和更新項目實施方案，形成“規劃加策劃、策劃轉行動、行動推項目”的城市更新實施框架。根據街區問題和資源清單、需求和愿景清單、策略和政策清單，統籌生成街區更新任務清單、項目清單。

北京城市更新將形成“1+N+X”政策體系。其中，“1”是指推動《北京市城市更新條例》立法，出臺適應北京實際的地方性法規，為城市更新實施提供法律保障；“N”是指針對各類更新對象的管控政策，根據核心區平房(院落)、老舊小區、老舊廠房、老舊樓宇等更新對象的差異性、更新階段的多元性，深化城市更新配套政策研究，細化操作路徑，加強政策實施的可操作性和適應性；“X”是指各類政策文件和標準規范，制定城市更新激勵政 策，統籌推進規劃、土地、金融、財稅、建設、經營、管理等方面的配套政策及標準規范，研究制定城市更新相關標準、規程、指引、導則等內容，打通政策機制、標準規范、審批流程的瓶頸堵點。

近期聚焦178個重點街區

規劃對近期工作重點予以明確。“十四五”時期，聚焦178個城市更新重點街區，形成各區的主要更新資源及任務臺賬，發揮轄區和街鎮對于存量更新的統籌作用。規劃遠期目標至2035年完成全市557個更新街區的更新任務。

對接《北京市城市更新行動計劃(2021—2025年)》，規劃提出，按照首都功能核心區平房(院落)、老舊小區、危舊樓房和簡易樓、老舊樓宇和傳統商圈、低效產業園區和老舊廠房、城鎮棚戶區六大項目類型，明確“十四五”時期工作任務。

其中包括，完成首都功能核心區平房(院落)10000戶申請式退租和6000戶修繕任務；重點推進本市500萬平方米抗震節能綜合改造任務、3100萬平方米節能改造任務及群眾改造意愿強烈的改造項目；實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造；重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統商圈改造升級；有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區“騰籠換鳥”等。

同時，根據市住房城鄉建設委備案的示范項目清單，分圈層進行引導，推動重點項目的滾動生成與動態更新。

例如，在核心區，促進中軸線申遺保護綜合整治，持續推動鐘鼓樓周邊、大柵欄觀音寺等平房區申請式退租；加快實施天壇東里中區等老舊小區綜合整治、光明樓17號等簡易樓改建、百萬莊和西便門外大街10號院等特色片區保護性復建；推動朝陽門站、崇文門站、平安里站、菜市口站等站點一體化改造。在中心城區，優化北中軸奧林匹克中心區環境品質，強化南中軸地區發展統籌，推進南苑—大紅門地區騰退產業空間改造提升；推進昆泰大廈、西南飯店、中苑賓館、鼎好電子大廈、未來科技大廈(原硅谷電腦城)、藍潤大廈、萬利特葦子坑 138 號老舊樓宇改造。在副中心，完成一批老舊小區和城鎮棚戶區改造，推進古城南大街十八個半截胡同保護更新；以家園中心建設為抓手，著力實施玉橋街道等老舊小區公共空間 治理提升整治的重點示范項目；加強存量工業用地轉型利用，推進張家灣老舊廠房改造。